扎心了!房企可能过了个假冬天——房企未来生存指南

2018-10-31 16:02:30 编辑:1107152099 来源: 浏览量:154我要评论

摘要:那接下来的房地产市场的走势如何?房企又将如何在未来的市场竞争中脱颖而出呢?不仅活下去,还要活得更好呢?

2018年1-9月,碧桂园、恒大、万科等20家房企销售业绩同比增长率均值为51.2%,虽实现了销售规模的稳定增长,但是随着对于未来市场走向趋势的各种预测兜头袭来,房企动作频频,如部分房企开始裁人、行业大佬万科也喊出了“活下去”的口号。2018年第四个季度已然来临,10月也已感受到些许寒意,那接下来的房地产市场的走势如何?房企又将如何在未来的市场竞争中脱颖而出呢?不仅活下去,还要活得更好呢?欲知各大房企的市场预判和战略调整,且看本文为你分解。


未来市场预判

机遇与风险并存



未来房地产市场预判主要集中在两个观点,政策环境市场前景两个方面。政策环境方面,调控政策将保持一定的连续性、稳定性,供应端将继续围绕增加短期供应、调整住房及土地供应结构,推进中长期住房制度改革进行政策构建,继续保障“有效供给”;市场前景方面,房地产市场增量和存量市场仍旧较大,中长期来看仍有发展空间,同时随着房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂,市场预期正在加速重塑。具体来看:


▣ 政策环境方面


1、国家将进一步加快地产行业的长效机制建立,在“房住不炒”的总基调下,市场调控政策短期内不会松动,长效机制渐行渐近;


2、因城施策的差别化调控政策仍将延续,调控力度不会放松,调控区域继续扩大、措施不断创新,调控将是个长期过程。


3、在金融领域聚焦防范风险的背景下,金融监管加强,房地产融资环境将持续收紧,行业资金面承压。


4、建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,促进房地产市场平稳健康发展。


▣ 市场前景方面


1、未来随着城镇化进程继续推进,居民居住环境仍有提升空间,房地产市场容量仍旧很大,房地产市场中长期来看仍有发展空间。


2、租购并举的住房制度激活存量市场空间,租赁市场迎来发展机遇期,市场需求仍较大。


3、土地市场随着调控政策的延续及流动性的持续收紧,未来土地价格将逐步回落,趋向合理,同时并购市场也将会有较多的机会出现。


房企经营策略

多策并举寻突围



随着未来政策环境和市场前景的变化,房企也将机遇和风险并存,如行业竞争更加激烈,行业集中度持续提升,企业分化进一步加剧,大型房企将占据主导地位,中小企业发展难度加大;随着城镇化、改善需求、家庭结构变化等趋势将带来对高质量及中高端住宅产品需求的增长,未来房企刚需及改善需求类产品仍将保持在较高水平。


在基于对未来环境预判的基础上,房企也适时调整自身的经营策略,主要集中于销售、投资、融资、业务等几个方面。具体来看:


▣ 销售


1、房企继续坚持高周转的发展策略,加快开发与销售。如华润置地表示下半年将加快周转、加快销售、加快结转;奥园坚持“快速开发、快速销售”的开发策略。


2、部分房企2018年下半年加快推盘和销售,加大销售回款力度。如龙湖将在下半年集中推盘,下半年货源达到2000亿元;金茂将集中于9月、10月、12月推盘;泰禾体量庞大的广州院子、福建红树湾院子、厦门湾、青云小镇等项目将于下半年集中入市,并将回款定为年度工作重中之重。


3、房企将继续关注市场变化和客户需求变化,充分调研、精准定位,调整产品结构、提升产品质量,打造契合市场发展的产品。


4、房企将致力于建立和完善营销平台,加强营销力度解决去化问题,增强销售渠道和推广效率,提升费效比。


▣ 投资


1、多数房企选择更为谨慎的投资策略,将以防控风险为主,合理控制资源规模;仍有部分房企认为下半年是投资窗口期,将会谨慎补充土地资源。


2、房企将继续聚焦核心城市群,尤其是长三角与中西部等区域;拿地城市也主要集中在一、二线城市,在重要城市群具有发展潜力的三四线城市适度拓展。


3、房企多策并举,将通过招拍挂、收并购、旧城改造等多元化方式进行土地资源的拓展。


▣ 融资


1、房企将继续加强现金流管理,提升资金使用效率,做好资金分析与风险预警确保资金链安全;


2、房企将采用公司债、资产证券化等方式进行融资,在保证传统融资渠道的基础上拓宽融资渠道和模式,利用好政策窗口期进行相关融资。


▣ 业务


房企将继续围绕主业进行相关多元化拓展,促进多业态协同发展。而在多元拓展的方向上,聚焦社区消费、文旅、健康、农业等业务,增强与主业的协同效应;同时聚焦商业、长租公寓等业务,积极挖掘存量资产运营;拓展特色小镇、城市更新等业务,促进产城融合。


房企经营表现

谨慎投资稳增长


▣ 销售:销售额稳步增长,推盘量逐步加大


2018年1-9月,20家房企销售金额共计4.06万亿元,销售面积为3.06亿平方米,同比分别增长34.5%和36.7%。其中,碧桂园、恒大、万科、融创、保利5家企业销售金额超过3000亿元。


表:20家房企2018年1-9月累计销售情况

数据范围:销售额为企业公布的累计合同销售金额


2018年1-9月,20家房企销售额均值为2031.7亿元,同比增长率均值为51.2%。其中,有10家企业销售业绩同比增速超50%,泰禾、新城的销售业绩上涨明显,同比分别增长140.1%、113%;世茂、阳光城、正荣均实现了超70%的同比增长。


图:房企2018年1-9月年度销售目标完成率情况

数据来源:销售目标及销售额均为企业公布


2018年1-9月,10家企业销售目标完成率超过75%。从16家公布销售目标的部分企业来看,10家企业完成率超75%,正荣销售目标完成率最高,达到99.7%,恒大、新城、世茂等3家企业销售目标完成率在80%以上。


图:20家房企2018年1-9月新上市面积情况

数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

城市范围:与城市销售监测范围一致


企业加大推盘力度,新上市面积环比增长。2018年1-9月,20家企业累计新上市面积为4550.7万平方米。而从月度新上市面积来看,20家企业三季度以来逐月的新上市面积呈现不断上涨的趋势,分别为494.4万平方米、507.3万平方米、781.8万平方米,其中,9月新上市面积环比大幅增长54.1%。


▣ 投资:拿地更趋谨慎,城市群仍为重点


2018年1-9月,20家企业累计拿地金额同比下降23.1%,其中14家企业拿地金额同比出现下滑。招拍挂市场拿地金额占比为86.3%,13.7%来自收并购。


图:20家企业2017年1月-2018年9月拿地情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

数据范围:包含招拍挂土地及收并购土地

以中指土地数据库2300个城市作为监测对象


企业三季度以来秉持谨慎的态度、拿地热度逐渐消退,单月累计拿地金额环比下降。7月、8月、9月20家企业累计拿地金额分别为1334亿元、1009.5亿元、586.2亿元,环比分别下降25.5%、24.3%、41.9%。


图:企业2018年1-9月招拍挂土地投资城市等级结构情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

数据范围:以公开招拍挂市场成交数据为准

以中指土地数据库2300个城市作为监测对象


从2018年1-9月招拍挂土地投资城市结构来看,企业更倾向于在三四线城市拿地。20家企业在三四线城市总拿地面积占比为56.2%,较上半年增加1.9个百分点。


图:企业2018年1-9月招拍挂拿地金额/面积前十城市

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

数据范围:以公开招拍挂市场成交数据为准

以中指土地数据库2300个城市作为监测对象


从2018年1-9月20家企业招拍挂拿地热衷城市来看:


一线城市被重点关注:受区域经济发展与房地产市场成熟度影响,一线城市仍为企业重点布局区域,1-9月拿地金额与面积前十城市中,北京、上海、广州均上榜,其中上海出现两次且均为榜首。


珠三角与长三角城市群热度不减:热点城市群仍受到企业重点关注。1-9月拿地金额与面积前十城市中,珠三角城市群内城市出现3次;长三角城市群内城市出现6次,其中上海位居拿地金额与面积榜单首位。


中西部土地市场持续升温:由于政策相对宽松、需求充足等原因,中西部二线核心城市成为企业布局要塞。从1-9月来看,企业在昆明、重庆、武汉、西安、郑州积极拓展,其中昆明与重庆在金额与面积榜单中均上榜,武汉、西安与郑州则各出现一次。


▣ 融资:创新融资渠道补充资金


房企主要通过公司债、银行贷款、资产支持专项计划等方式融资。伴随着国内房地产市场融资环境的不断趋紧,越来越多的房企通过创新型融资渠道拓展资金来源。


2018年以来,越来越多房企运用创新型融资方式,包括长租公寓类REITs、资产证券化、私募基金、海外债等,开辟了多元化融资渠道。在国家鼓励资产证券化融资后,房企积极响应国家政策,积极通过长租REITs、私募基金、资产证券化等方式补充资金。如2018年9月,新城及旗下子公司与芜湖歌斐签署《合作框架协议》,拟共同设立一支或多支有限合伙型私募基金,预计总规模为100亿元;泰禾收到中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划无异议函,发行总额不超过50亿元。预计未来长租公寓类创新融资热度将持续提升,并得到政府和金融机构的大力支持。


▣ 业务:多元业务促进主业协同发展


2018年,房企继续在房地产相关方向进行拓展,以达到多元协同的效应。


图:企业2018年1-9月多元业务方向


在多元拓展的方向上,企业聚焦社区消费、文旅、健康、农业等业务,增强与主业的协同效应;同时加大了高科技产业的投入力度,为主营业务带来资金支持。如融创与SAP达成战略合作伙伴关系,助力融创完成数字化转型;碧桂园集团旗下博智林机器人公司和西湖大学签署战略合作协议,双方将在人工智能、机器人技术研发与应用、人才培养等方面开展合作。


结语


纵观本轮市场周期,房地产调控政策坚持不放松,因城施策下各线城市市场呈现周期轮动行情,让本轮市场换挡周期明显延长,四季度市场将在分化中步入调整。未来,“稳”将成为市场主旋律,房企应加强市场研究与判断,不断调整战略,并将防控风险提至高位,以实现高质量增长。


 
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